Несколько дней назад в формате видеоконференцсвязи состоялось заседание комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России под председательством Рифата Гарипова. Одним из спикеров этой встречи стал вице-президент Национального объединения строителей, руководитель Экспертной рабочей группы по рассмотрению проблемных вопросов в сфере проектного финансирования строительной отрасли Антон Мороз.
В своём выступлении Антон Михайлович осветил вопрос ценообразования на рынке жилой недвижимости. Он рассказал, что цена квадратного метра жилья складывается из трёх основных составляющих.
- Затраты девелопера на покупку земельного участка для возведения дома.
- Непосредственно строительная себестоимость (расходы, которые нужно понести при возведении МКД).
- Стоимость присоединения многоквартирного дома к сетям инженерного обеспечения.
По мнению спикера, сейчас главным вызовом для жилищного строительства является ощутимый рост стоимости на строительные ресурсы, поскольку это заметно повышает себестоимость строительства объекта, что толкает стоимость «квадрата» вверх, и негативно влияет на рентабельность застройщиков:
По данным НОСТРОЙ, 2023 год стал рекордным в части изменения цены контракта, в течение которого очень сильно менялись индексы, и временной разрыв даже в пару кварталов между проведением экспертизы и непосредственными торгами выводит объекты строительства за грань рентабельности.
Господин Мороз видит выход из этой ситуации в том, чтобы наряду с типовыми проектами активно развивать индустриальное домостроение, позволяющее снижать издержки за счёт экономии на масштабе:
Готовые модульные решения позволят не только сократить сроки, но и снизить себестоимость строительства. Это может быть и крупнопанельное домостроение, и деревянные быстровозводимые дома, и металлокаркас.
Перейдя непосредственно к теме заседания, Антон Мороз отметил уменьшение количества дополнительных комиссий при выдаче кредитов застройщикам и наметившееся снижение ставок проектного финансирования, стоимость которого непосредственно влияет на маржинальность застройщика:
Цикл жилищного строительства в среднем составляет 20 месяцев – в начале затраты достаточно небольшие, потом они резко возрастают и за два-три месяца до ввода дома начинают снижаться. Застройщик не берёт всю сумму кредита сразу, а исключительно частями. В дальнейшем же начинается наполнение счетов-эскроу – и ставка снижается. Средняя норма рентабельности у девелопера в 2023 году составляла около 15-ти процентов. Застройщику необходимо всё время строить. Поэтому основная задача – заработать прибыль, заканчивая один проект, чтобы их хватило на следующий – на старте нужно примерно 15 процентов собственных средств
Отрасль жилищного строительства активно кредитуется – темп прироста объёма кредитных лимитов в третьем квартале 2023 года ускорился (+11% против +9% во втором квартале 2023 года). По словам вице-президента НОСТРОЙ, это может объясняться ростом объёма строящихся площадей, а также увеличением себестоимости строительства. Общий объём лимитов достиг 15,6 триллиона рублей (+1,5 триллиона рублей за квартал), а объём выдач превысил показатели второго квартала 2023 года на 20% и составил примерно 1,2 триллиона рублей, что является рекордом за всё время существования проектного финансирования жилья.
В условиях, когда льготные программы ипотечного кредитования могут быть сокращены, строительные компании стремятся использовать текущие возможности:
Кроме того, застройщики форсируют запуск новых проектов, рассчитывая на сохранение повышенного спроса, пока действуют масштабные льготные госпрограммы. Однако в ближайшем будущем спрос может сократиться из-за ужесточения условий льготных программ, в том числе повышения первоначального взноса до 20-ти процентов, и сокращения выдач наиболее рискованных ипотечных кредитов ввиду повышения макропруденциальных надбавок Банка России. На этом фоне вероятно формирование рисков для проектов с низкой финансовой устойчивостью.
Антон Мороз выразил мнение о том, что в этих условиях следует совершенствовать регулирование проектного финансирования с целью снижения высоких требований к заёмщикам-застройщикам, уменьшая финансовую нагрузку на девелоперов. Важным и актуальным, подчеркнул господин Мороз, сегодня является недопущение пересмотра ставок по действующим кредитным линиям в сторону увеличения, а также внедрение механизма поэтапного раскрытия счетов-эскроу. Эти вопросы, по его мнению, должны вернуться в повестку обсуждения власти и бизнеса.
За-Строй.РФ
При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!
Привет, единственный и неповторимый! 
Друзья, именно друзья, а не коллеги! 
Рост и по вводу, и по продажам 
Архиважная тема для всех СРО